200多万买房遭遇“20年租约”，二手房交易如何避坑？

"我花 200 多万买的房，装修时突然冒出一个持有 20 年租约的陌生人。"近日，成都市民李先生向红星新闻爆料，他通过房产中介"到家了"购买的二手房，遭遇"一房两绑"困局——前业主在房屋过户前竟秘密签订超长租约，中介公司被指未尽审查义务。

首付 30 万买的 150 平米清水房 竟有租约在前

去年 4 月，李先生在中介公司"到家了"的工作人员朋友圈，看到了一个二手房源：龙泉驿区卧龙谷玖号小区一套标价 200 多万的清水房。他说，当时中介承诺首付 10 万即可购房，还强调是"无纠纷净房"，由于他此前关注该楼盘已久，在支付 30 万首付后便按揭买下 150 多平的房屋。

今年 3 月 18 日，正当李先生准备装修时，一位素不相识的人持经备案的租赁合同现身，并称早在 2023 年就已租下此房，租约长达 20 年。

记者看到，这份签订于 2023 年 7 月 25 日的合同显示，租约至 2043 年 7 月 25 日，整整 20 年，租客为吕某某。李先生和妻子蒙了，这是他们准备生小孩而买的房，在装修的节骨眼上居然出现这种事，他知晓"买卖不破租赁"，因此装修也暂时搁置。

不过，李先生细看租赁合同才发现，150 多平方米的房屋每月租金仅 1200 元，20 年租金共 28.8 万元。且租约签订近两年，对方一直未入住，"正常人谁会租清水房？"李先生回想起整个交易过程中，表示前业主仅在过户时露面过一次，此后便失联。

过户后，房屋内还莫名出现十多包行李，他认为自己可能遭遇骗局，便赶忙找到中介公司。

中介：前业主故意隐瞒租约

租客：对方抵债

"到家了"核实确认了李先生购买的房屋有租约一事，但前业主已无法联系。

3 月 21 日，"到家了"武侯区负责人王先生告诉记者，他们所有流程都是正规的，在签合同时也做了产调，"房子的权属都是正常状态。"他说，当时他们曾让前业主查询租赁备案，"但她不查，说没有租约。"并在购房合同"无租赁"处划了勾。

王先生认为，他们的购房合同已经非常完善，房子已经正常过户到李先生名下，"我们把该做的都做了。房子虽然有租赁备案，但是被前业主故意隐瞒。"

他认为，李先生和他们都是被前业主故意隐瞒的对象，"这也是公司成立十多年来，第一次遇到，如果李先生认为中介公司有责任，可以起诉。"目前他们也在联系前业主。

李先生告诉记者，中介公司并未提供相应证据证明他们曾进行过询问、核实，只有房屋买卖合同中"划勾"的一项。

他说，查询租赁备案非常简单，只需在线上 APP 中输入信息由原房主配合即可。自己花了两万多元的中介费，就因为中介这样一个疏忽，将风险转移到买方，"划勾"的合同并不能撇清中介的责任。

记者联系上租客吕先生，他告诉记者，他和前业主张某是朋友，但因为对方欠了他"几十上百万"，在银行也有欠款，张某把房子租给他是抵债的。

3 月 21 日，记者跟随李先生一家去大面派出所报警。警方表示，这属于民事纠纷，建议通过诉讼的渠道解决，现场民警也多次拨打张某电话，处于无人接听状态。

中介是否尽到查询义务？律师：前业主根本违约，中介可能未尽责

记者了解到，查询房屋租赁登记备案，除了可以线下查询外，备案成功的个人还可登录"天府市民云" APP、成都住房租赁交易服务平台查看备案凭证。

记者咨询成都多个不同房地产中介公司的员工，对于租赁登记备案是否为卖房时中介的必查项，大家对此说法不一，但均提到，对房屋进行详细产调，排除可能存在的风险，是卖房的前提。产调就包括房屋是否有查封、抵押、设置居住权，是否涉及继承赠与等。

有中介提到，为了防止类似的恶意租约，导致业主买房后无法入住，他们除了会进行线上查询外，还会线下去房管局查询。本案中，既然现在已过户，租客可以找前业主追究责任。

另一位中介人员则提到，租赁备案并非必查项，因为在产调的房屋信息摘要上就有该房屋是否设置有居住权，他们也会在房屋买卖合同中对是否有租约进行约定。若原房主虚假承诺，属于根本违约，可以要求撤销合同，或让其承担合同价 20% 的赔偿。但她也提到，虽不是必查项，但若房屋存在被出租的隐患，中介公司又未尽到披露义务，存在一定疏忽。

对于本案，北京泽亨律师事务所胡磊律师认为，该案件存在多重法律关系。在房屋买卖合同关系中，根据《民法典》规定，前业主对房屋负有瑕疵担保义务，交易时需向买家如实告知房屋权利状况。其次是租赁合同关系，前业主与租客签订的 20 年租约若已备案，可适用"买卖不破租赁"原则，前提是交易合法、有效；最后是中介服务合同关系，中介公司应当对交易完成必要审查，如果没有履职尽责，则可能构成服务合同违约。

此外，胡磊律师认为，租客吕某某以远低于同地段市场价签订租约，却在近两年内从未实际入住，该"以租抵债"的行为，可能违反《民法典》第 154 条关于恶意串通损害他人权益的规定。

胡磊律师表示，李先生可以通过法律途径主张该租赁合同无效。若能够证明前业主与租客恶意串通，那么该租约自始就不具备法律效力。其次，前业主隐瞒重大事实的行为构成了根本违约，李先生有权要求解除合同、赔偿损失。

胡磊律师还认为，前业主在交易前故意隐瞒房屋存在租约的事实，交易后消失不参与交易的事后处置，从这些客观行为上，已具有非法占有的故意。

四川一上律师事务所合伙人林小明律师表示，若租赁合同真实、客观、公平，符合"买卖不破租赁"，那么租客可以依合同要求实现自身权利。反之，若存在恶意串通损害购房者利益等情形，则可以根据《民法典》规定，请求法院或仲裁机构予以撤销租赁合同。

他提醒，无论是中介还是购房者，都应全面、合理地审查房屋状况，查询相应登记以及实地考察，做好合同约定，尽量避免后续纷争。

一位不愿具名的房产协会相关人士也提到，中介公司应对房屋信息进行核实，并将不利影响告知业主，若该房屋的确进行了备案，但中介未落实，存在一定瑕疵。记者了解到，目前成都市房地产经纪协会已联系"到家了"总部核实具体情况，截至记者发稿前，前业主张某的电话依旧无人接听。

买二手房，这些陷阱你千万别跳

与新房相比，买二手房的优势很明显，看得见摸得着，但不可否认的是，手续也更为复杂和繁琐，有不少地方需要注意，否则就可能会不小心踩坑。

1、 产权陷阱

自从有二手房交易以来，产权问题就是容易导致买房人中招的陷阱之一，一定要注意了！

首先，大家买二手房之前，一定要核实清楚卖方的身份和房子的身份，查看卖方的身份证和房产证原件，搞清楚房子的产权性质和房龄。因为不同种类的二手房在购买时的政策也不尽相同，比如经济适用房 5 年内不能上市，有些银行对"高龄"二手房是不放贷的。

其次，如果房子有多个产权人，一定要所有产权人都同意出售，避免日后纠纷。有的房子，虽然房产证上只有一个人的名字，但如果是婚后财产，也必须夫妻双方共同到场签字，防止一方瞒着另一方出售房屋。

另外，还应调查清楚房产是否存在抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。

二、房屋缺陷

有的卖家为了将房屋卖个好价钱，会隐瞒房子原有的缺陷，所以看房时一定要留心，注意观察墙面、地面、天花板等是否有开裂、渗水等迹象，了解房屋是否存在漏水等质量问题。如果你自己看不出来，可以找专业人士来帮忙，或者多咨询一些懂行的人。

为了尽快卖掉房子，卖家可能会对房子以前的历史或者今后可能出现的事情避而不谈，比如房子里发生过火灾或非正常死亡，不久会拆迁等。因此，在买房之前，建议对房子的背景也进行一番调查，多走访一下小区物业、周边邻居，了解是否是凶宅或者有拆迁问题等等。

对于房子周边的配套和环境，比如买菜是否方便、走到地铁要多久、停车位是否充足等，也不要光听卖方或中介的介绍，最好自己实地考察和体验一下。

三、税费问题

购买二手房，有中介费、契税、增值税、个人所得税等一系列的费用需要明确。根据规定，卖家和买家本来是分别有各自需要承担的税费，但在实际交易时，买卖双方会根据实际情况来约定，例如，如果市场供需状况导致卖家更急于出售房产，他们可能会同意承担更多的税费；反之，如果买家对房产有更高的需求，他们可能会愿意承担更多的税费。

所以，在谈到房价时，要搞清楚到底是卖家的净得价，还是各自付税后的价格。双方要协商好中介费、税费等费用的分担方式，确保费用透明。

买房前，还要查一查物业费、水电燃气费是否有拖欠。如果没有查清楚，一旦过户后，这个费用可就要自己承担了。

四、合同陷阱

有些中介会提供"阴阳合同"，即签订两份合同，一份合同是对内的真实成交价格，另一份合同则填低价格办理缴税过户，这种行为看似占了便宜，实际上涉嫌违法，需要警惕。

在签合同前，一定要仔细审核合同的每一项内容，谨慎对待每一个细节。比如交房时有哪些家具家电是要留下的；卖家如果有租客在，清退不及时如何处理；落户在房子里的人何时迁走户口，要和卖家约定好具体时间，包括超时后的赔偿；如果购买的是学区房，还要核实学位是否被占用，确保孩子上学无忧……

另外，想要买得安心又省心，选择可靠有信誉的中介或平台也尤为重要。

买房遇坑该如何寻求救济

二手房交易中，如发现房屋存在不符合合同约定的情形，或者对方违约，应保留好各种沟通记录、鉴定报告、购房合同、交易凭证等，通过多种途径积极维权。可以通过购房中介，积极与对方协商解决方案；如协调不成，可以寻求司法途径维护自身合法权益、确保交易公平公正。

法条链接

一、《中华人民共和国民法典》

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百六十四条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

（羊城晚报•羊城派综合自红星新闻、扬子晚报、上海浦东法院）